リースバックの家賃相場は？計算方法と高い理由を解説

リースバックの家賃は、売却価格と期待利回りをもとに決まるため、周辺の賃貸相場より高く感じることがあります。決まり方と抑え方を解説します。

家賃の決まり方

リースバックの家賃は、一般的な賃貸のように周辺相場だけで決まるのではなく、売却価格と事業者が見込む期待利回りをもとに算出されます。買主となる事業者は不動産を投資商品として保有するため、投資額に見合った利回りを確保する必要があるためです。同じ立地・広さの物件であっても、売却価格が異なれば家賃の水準も変わってきます。契約期間や更新の有無といった契約条件によっても、家賃の水準は変わる場合があります。

計算方法

家賃は「売却価格×期待利回り÷12か月」という計算式で算出されるのが一般的です。年間の家賃収入が売却価格に対してどの程度の利回りになるかを基準に設定されるためです。たとえば売却価格2,500万円、期待利回り8％の場合、年間家賃は200万円、月額はおよそ16.7万円となります（2,500万円×0.08÷12）。利回りの水準は事業者や物件の条件によって異なるため、あくまで目安として捉えておきましょう。

利回り別シミュレーション

期待利回りが変わると、月々の家賃は大きく変わります。利回りが高く設定されるほど年間の家賃収入も増えるため、月額家賃も上がる仕組みになっています。売却価格2,500万円のケースで期待利回り別に試算すると、以下のようになります。

期待利回り	年間家賃	月間家賃の目安
5％	125万円	約10.4万円
8％	200万円	約16.7万円
10％	250万円	約20.8万円
13％	325万円	約27.1万円

売却価格との関係

売却価格と家賃はトレードオフの関係にあり、両方を高い水準にすることは基本的に難しい構造になっています。売却価格を高く設定すると、その分年間の家賃収入も増えるため、家賃も比例して上がりやすくなります。売却価格を抑えれば家賃を下げやすくなる一方で、受け取れる資金は少なくなります。必要な資金額と、毎月無理なく払える家賃の水準を、両方の視点から検討することが大切です。目先の受取額だけでなく、数年先まで家賃を払い続けられるかどうかもあわせて考えておきましょう。

家賃が高くなる理由

リースバックの家賃が周辺の賃貸相場より高く感じられやすいのは、物件が投資商品として運用されているためです。事業者は物件を保有し続けるコストや空室リスクなどを踏まえて、一定の利回りを確保できるよう家賃を設定する必要があります。主な理由は次のとおりです。

• 投資商品として運用されるため、一定の利回りを確保する必要がある
• 売却価格が高いほど、家賃も比例して高くなりやすい
• 保証内容やメンテナンス費用の負担など、契約条件が家賃に反映される場合がある

契約前に、家賃の内訳や算定の根拠について事業者に確認しておくと安心です。家賃が高いと感じた場合は、その理由を遠慮なく質問してみましょう。

家賃を抑えるポイント

家賃を抑えるには、売却価格とのバランスを見ながら複数の事業者を比較検討することが有効です。事業者ごとに期待利回りの設定や条件が異なるため、比較することで負担の少ない条件が見つかる場合があります。家賃を抑えるための主なポイントは次のとおりです。

• 売却価格を調整し、家賃とのバランスを見直す
• 複数の事業者に相談し、利回り条件を比較する
• 普通借家契約など、契約内容の選択肢を確認する

無理な家賃水準で契約すると、あとになって支払いの負担が大きくなる可能性があるため、慎重に検討しましょう。

名古屋・愛知での考え方

名古屋・愛知エリアで家賃水準を検討する際は、地域の賃貸相場も踏まえて確認することが大切です。地域によって賃貸需要や相場が異なるため、提示された家賃が周辺相場と比べて妥当かどうかの判断材料になります。周辺の賃貸物件情報と比較しながら、提示された家賃が納得できる水準かを確認するとよいでしょう。地域での取引実績が豊富な事業者に相談することで、相場感を踏まえた具体的な提案を受けやすくなります。１社だけの提示額で判断せず、複数社を比較したうえで検討することをおすすめします。

まとめ

• 家賃は売却価格と期待利回りをもとに算出され、一般的な賃貸とは基準が異なる
• 売却価格と家賃はトレードオフの関係にあり、両方を高くすることは難しい
• 家賃条件は事業者によって差があるため、複数社に相談して比較することが大切

売却価格だけでなく、家賃・契約期間・買い戻し条件まで含めて比較することが、後悔しないリースバックにつながります。まずは無料査定でご自宅の家賃条件を確認してみましょう。