リースバックとリバースモーゲージの違いとは？仕組み・メリット・デメリットを徹底比較

老後資金を準備する方法として、「リースバック」と「リバースモーゲージ」を比較する方が増えています。
どちらも自宅を活用できる制度ですが、仕組みや所有権、資金の受け取り方などに違いがあります。
この記事では、それぞれの特徴を比較しながら、自分に合った選択肢を見つけるためのポイントを分かりやすく解説します。

リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも「持ち家を活用して資金を得る」という共通点を持ちながら、老後資金の準備方法として比較検討されることが多い制度です。両者は、「売る」か「借りる」かという根本的な仕組みが異なります。リースバック・任意売却・リバースモーゲージの違いとは？自分に合った選び方を徹底比較でも触れているとおり、まずは基本的な違いを比較表で確認してみましょう。

項目	リースバック	リバースモーゲージ
所有権	買主に移る	本人のまま維持される
住み続けられるか	賃貸として住み続けられる	所有したまま住み続けられる
資金の受け取り方	売却代金として受け取る	融資（借り入れ）として受け取る
毎月の支払い	家賃を支払う	利息のみを支払うケースが多い
対象者	年齢条件は比較的少ない	55歳や60歳以上など年齢条件があることが多い
相続への影響	売却により現金化されるため、不動産としては相続されない	契約者死亡後に売却などで返済が必要になる場合がある

どちらの制度も「持ち家を活用して資金を確保する」という目的は共通していますが、所有権を手放すかどうか、資金を売却代金として得るか融資として得るかという点で性質が大きく異なります。この違いが、毎月の支払い方法や将来の相続にも影響してくるため、しっかり理解しておくことが大切です。次の章から、それぞれのメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

リースバックのメリット・デメリット

メリット

リースバックを利用することで、次のようなメリットが期待できます。

• まとまった資金を得られる：売却代金を老後資金やローン完済に充てられる
• 引っ越し不要：売却後も同じ家に住み続けられる
• 老後資金として活用できる：まとまった資金を早期に確保できる

デメリット

一方で、次のような点は事前に理解しておく必要があります。

• 所有権が移る：売却後は自宅の所有者ではなくなる
• 家賃が発生する：契約期間中は毎月の家賃負担が続く
• 売却価格は市場価格と異なる場合がある：買主が賃貸運用を前提とするため

契約内容によっては、将来的に自宅を買い戻せる場合もありますが、これはすべてのリースバック契約に共通する権利ではなく、事業者や契約内容によって異なります。買い戻しの仕組みや条件について詳しくはリースバックした家は買い戻せる？買い戻しの仕組み・条件・注意点を徹底解説で解説していますので、あわせてご覧ください。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

メリット

リバースモーゲージには、次のようなメリットがあります。

• 所有権を維持できる：自宅を手放さずに資金を得られる
• 自宅に住み続けられる：賃貸ではなく、これまでどおり所有者として生活できる
• 必要な資金を借りられる：生活費や医療費など、必要に応じて活用できる

デメリット

一方で、次のような注意点もあります。

• 利用条件がある：年齢や物件種別、対象エリアなどの条件を満たす必要がある
• 金利変動の影響を受ける：市場金利によって返済額が変動する場合がある
• 相続時に返済が必要な場合がある：契約者の死亡後、自宅の売却などで元本を返済することが一般的

持ち家を活用して老後資金を確保する方法は、この2つ以外にもあります。老後資金が足りないと感じたら？持ち家を活用して生活を守る5つの方法を解説もあわせてご覧いただくと、選択肢の幅がより具体的にイメージできます。

あなたに向いているのはどっち？

どちらの制度が向いているかは、資金の使いみちや将来設計、ご家族の状況によって異なります。ここまで紹介したメリット・デメリットを踏まえて、代表的なケースを表にまとめました。

こんな人	検討したい制度
まとまった資金が必要	リースバック
所有権を維持したい	リバースモーゲージ
相続を重視したい	状況により異なるため個別に検討
住宅ローン返済中	リースバック
老後資金を準備したい	両制度とも選択肢になり得る

• まとまった資金が必要：リースバックは売却によって資金を一括で得やすいため、まとまった資金がすぐに必要な方に選ばれやすい傾向があります
• 所有権を維持したい：リバースモーゲージは所有権を保ったまま資金を借りられるため、自宅を資産として残したい方に向いています
• 相続を重視したい：どちらの制度も相続に影響するため、ご家族の意向も踏まえて個別に検討することが望ましいです
• 住宅ローン返済中：リースバックは売却代金でローン完済を目指せる場合がありますが、残債の状況によって条件は異なります
• 老後資金を準備したい：まとまった資金を早期に得たいか、所有権を維持しながら少しずつ借りたいかによって、向いている制度が変わります。迷う場合は、両方の制度を同時に比較しながら検討することをおすすめします

制度を選ぶ前に確認したいポイント

制度選びで後悔しないために、契約前に次の点を確認しておきましょう。

• 家族と相談したか
• 老後資金はいくら必要か
• 相続をどう考えるか
• 毎月の支払いを続けられるか
• 将来買い戻しを希望するか

これらは、どちらの制度を選ぶ場合でも共通して考えておきたい項目です。ひとつでも答えが曖昧な場合は、契約を急がず、まずは相談から始めることをおすすめします。特に相続や毎月の支払いについては、ご家族の考えも関わってくるため、早めに話し合っておくと安心です。

迷ったら専門家へ相談しよう

制度には、それぞれ向き・不向きがあります。同じ「持ち家を活用する」方法であっても、資金の使いみちや将来の住まい方、ご家族の考え方によって適した制度は変わってきます。ネットの情報だけで判断せず、実際に自分の状況を専門家に伝えたうえで、複数の選択肢を比較することが後悔しない選び方につながります。

• 制度には向き・不向きがある：ご自身の状況に合わせて検討することが大切
• 複数の選択肢を比較する：一つの制度だけで判断しない
• 契約内容を確認する：所有権・支払い・相続への影響などを個別に確認する
• 無料相談を活用する：専門家に状況を伝えたうえで比較検討する

一人で判断が難しいと感じる場合は、無料相談を活用しながら、ご自身の状況に合った制度を専門家と一緒に整理していくことをおすすめします。複数の制度を並べて比較することで、漠然とした不安が具体的な選択肢として見えてくることもあります。

よくある質問

リースバックとリバースモーゲージはどちらがおすすめですか？

どちらが優れているというものではなく、資金の使いみちや所有権への考え方によって向いている制度が異なります。まとまった資金を早期に確保したい方はリースバック、所有権を維持しながら資金を得たい方はリバースモーゲージが選択肢になりやすい傾向がありますが、最終的にはご自身の状況を整理したうえで比較検討することをおすすめします。

所有権はどうなりますか？

リースバックは売却により所有権が買主に移り、契約者は賃借人という立場に変わります。一方、リバースモーゲージは自宅を担保にする融資のため、所有権は契約者本人のまま維持されます。この違いは、日々の生活の実感としても大きなポイントになります。

相続に影響しますか？

どちらの制度も相続に影響します。リースバックは売却により不動産としては相続されなくなり、代わりに現金化された資産が残る形になります。リバースモーゲージは契約者死亡後に自宅の売却などで返済が必要になる場合があり、相続人の対応が必要になることがあります。どちらの場合も、事前にご家族と話し合っておくことをおすすめします。

両方を同時に利用できますか？

制度の性質上、同一の物件で両方を同時に利用することは想定されていません。どちらか一方を選ぶことになるため、資金の使いみちや将来の住まい方、相続への考え方などを踏まえて、どちらが適しているか個別に検討することをおすすめします。

相談だけでも可能ですか？

はい、相談だけでも可能です。制度の仕組みを知りたい段階でも、お気軽にご利用いただけます。

まとめ

• リースバックは自宅を売却して資金を得る方法で、所有権は買主に移り家賃が発生する
• リバースモーゲージは自宅を担保に融資を受ける方法で、所有権を維持したまま資金を得られる
• 相続や毎月の支払い、将来の住まい方への考え方によって、適した制度は人によって異なる

リースバックとリバースモーゲージには、それぞれ異なる特徴があります。どちらが優れているということではなく、ご自身の状況や将来設計に合った制度を選ぶことが大切です。