春日井市で持ち家をどうする？高蔵寺ニュータウンの高齢化・空き家データから考える5つの選択肢【2026年9月】

公開日：2026.09.17

春日井市で持ち家をどうするか。高蔵寺ニュータウンの高齢化・空き家データから考える5つの選択肢

春日井市で自宅を持ちながら、「年金だけでは生活費が心もとない」「定年後も住宅ローンが残っている」「この家を子どもに残しても、たぶん住まない」と感じている方は少なくありません。実際、春日井市の統計を見ると、世帯主が65歳以上の「一戸建ての持ち家」は市内で約3万世帯にのぼり、住宅全体の約4分の1を占めています。

この記事では、春日井市と高蔵寺ニュータウンの人口・高齢化・空き家のデータを公的資料から整理したうえで、「住み続けながら自宅を資金化する」という選択肢としてのリースバックを、通常売却・住み替え・リバースモーゲージ・不動産担保ローンと並べて比較します。リースバックをおすすめするための記事ではありません。ご自身の状況にどの方法が合うのかを判断するための材料としてお読みください。

※本記事の数値は、春日井市・愛知県・総務省などの公的資料をもとに、2026年9月10日時点で確認できる最新のものを使用しています。

目次

春日井市はどんな街か｜持ち家の「主役」は65歳以上の世帯

春日井市は名古屋市から北東約20kmに位置し、2026年4月1日時点の人口は304,484人。うち65歳以上は79,758人で、高齢化率は26.19％です（住民基本台帳による人口）。市の将来推計では、高齢化率は2040年に32.6％に達すると見込まれています。

4世帯に1世帯が「高齢者のみの世帯」

2020年の国勢調査をもとにした市の分析では、春日井市の高齢者のみの世帯は約30,000世帯で、全世帯の23.9％にあたります。つまり市内の4世帯に1世帯が、高齢者だけで暮らしている計算です。そのうち高齢者単身世帯は14,040世帯で、高齢者のみ世帯の5割弱を占めます。

65歳以上が世帯主の「一戸建て持ち家」は約30,650世帯

住宅の側から見ると、春日井市の住宅は借家に比べ持ち家が多く、全体の約6割を占めます。世帯主の年齢別に見ると、世帯主が65歳以上の「一戸建ての持ち家」は30,650世帯で、これは市内の住宅全体の約25％にあたります（総務省「住宅・土地統計調査」）。

この数字は、春日井市というまちの性格をよく表しています。高度成長期からバブル期にかけて家を建てた世代がそのまま住み続け、いま一斉に高齢期を迎えている。だからこそ「資産としての家はあるが、手元の現金が不足している」という状態が、春日井市では特に起こりやすいのです。

「持ち家がある」ことは、必ずしも「老後の資金に余裕がある」ことを意味しません。

高蔵寺ニュータウンで起きていること｜高齢化率36.79％は市平均の1.4倍

春日井市の住宅事情を語るうえで外せないのが、市東部の高蔵寺ニュータウンです。面積は702.1ha（市域の7.6％）。日本住宅公団が施行した最初のニュータウン開発で、1968年（昭和43年）に藤山台地区で入居が始まりました。千里・多摩と並ぶ「日本三大ニュータウン」の一つで、JR高蔵寺駅からJR名古屋駅までは快速で約26分という利便性を持ちます（春日井市「高蔵寺リ・ニュータウン計画2021-2030」）。

中心部に商業施設を集めた「ワンセンター方式」が特徴で、センター周辺に都市再生機構の賃貸住宅と分譲集合住宅が立地し、その外側を戸建て住宅のエリアが囲むという構成です。つまり、ニュータウンの多くを占めるのは、入居開始から50年前後を経た持ち家の戸建てです。

市平均26.19％に対して、ニュータウンは36.79％

春日井市が公表している「高蔵寺ニュータウンの状況（人口）」によると、2026年4月1日時点のニュータウン地区は人口41,240人・20,596世帯で、65歳以上は15,172人、高齢化率は36.79％です。市全体の26.19％に対して10ポイント以上高く、およそ1.4倍の水準です。土地区画整理事業で整備された中心7地区（いわゆる「〇〇台」地区）だけを見ると、高齢化率は37.69％にのぼります。

地区ごとの差も大きく、2026年4月1日時点で最も高いのは石尾台の46.99％。中央台44.19％、押沢台38.53％と続きます。石尾台1丁目・4丁目のように、住民の半数以上が65歳以上という丁目もあります。

春日井市全体の高齢化率26.19％に対し、高蔵寺ニュータウンは36.79％。地区別の高齢化率を比較した棒グラフ
出典：春日井市「高蔵寺ニュータウンの状況（人口）」（2026年4月1日時点）をもとにココスムが作成

5年で人口は1,849人減、それでも世帯数は増えている

同じ資料で5年前（2021年4月1日）と比べると、ニュータウン地区の人口は43,089人から41,240人へ1,849人（約4.3％）減少しました。一方で世帯数は20,239世帯から20,596世帯へ357世帯増えています。人口が減っているのに世帯数が増えるのは、子ども世代が独立して家を出た結果、1〜2人だけで大きな家に住む世帯が増えていることを示します。高齢化率もこの5年で35.78％から36.79％へ上昇しました。

この構図は、高蔵寺ニュータウンに限った話ではありません。1970年代前後に開発された住宅地では、愛知県内の他エリアでも同じことが起きています。当社では一宮市・稲沢市や海部・尾張エリアについても地域の事情を整理しています。

資産価値の面ではプラスの要素もある

高齢化のデータばかり並べると悲観的に見えますが、不動産としての評価では有利な条件もあります。愛知県の2026年地価公示（2026年1月1日時点）では、住宅地の平均変動率は県全体で＋1.8％、名古屋市で＋3.1％と上昇が続いています。JR高蔵寺駅から名古屋駅まで快速約26分というアクセス、幅の広い幹線道路と緑地を備えた住環境、区画の整った敷地——これらは中古住宅として評価されうる要素です。

「古いニュータウンだから値段がつかない」と決めつけて、査定を受けないまま判断するのは早すぎます。

春日井市の空き家は18,470戸｜空き家率12.55％は愛知県平均を上回る

もう一つ押さえておきたいのが空き家の状況です。総務省「住宅・土地統計調査」（2023年）によると、春日井市の住宅総数は147,170戸、そのうち空き家は18,470戸で、空き家率は12.55％です。5年前の2018年は16,450戸・11.63％でしたから、戸数・率ともに増えています。

比較すると、愛知県全体の空き家率は11.82％、全国は13.84％。春日井市は愛知県平均より高く、全国平均に近い水準です。さらに、賃貸用・売却用・別荘などを除いた、いわゆる「使われないまま放置されやすい空き家」は7,340戸（4.99％）で、こちらも2018年の6,590戸（4.66％）から増加しています。

春日井市の空き家率の推移。2023年は12.55％で愛知県平均11.82％を上回り、空き家は18,470戸
出典：春日井市住生活基本計画推進協議会 資料「春日井市の現状について」（原典：総務省「住宅・土地統計調査」）をもとにココスムが作成

空き家に関する市への苦情・相談は年間約250件

春日井市の資料では、空き家等に関する苦情・相談は2024年度に249件寄せられています。内容の内訳は雑草等の繁茂が143件と最多で、倒壊の危険19件、防犯不安4件、火災不安2件、その他81件。近隣の生活に実際の影響が出ていることがわかります。

ここで考えたいのは、「空き家になってから対処する」のと「空き家になる前に決める」のでは、選べる手段がまったく違うということです。住んでいるうちなら、売る・貸す・住み替える・住み続けたまま資金化する、といった選択肢が残っています。誰も住まなくなり、管理もできず、傷みが進んだあとでは、選択肢は事実上「安く手放す」だけに近づいていきます。実家の空き家化については実家が空き家になりそう？放置のリスクとリースバックによる活用法でも詳しく解説しています。

選択肢がいちばん多いのは、まだご自身が住んでいる今の時点です。

「家はあるのに現金がない」｜春日井市で起きやすい3つの場面

ここまでのデータを、実際のご相談の形に置き換えてみます。

① 年金では生活費や医療・介護費が足りない

持ち家なので家賃はかからないものの、物価の上昇に年金が追いつかない。医療費が増えた、配偶者が施設に入るための一時金が必要になった——こうしたケースでは、預貯金を取り崩すか、家という資産を現金に変えるかという判断が必要になります。持ち家を使った資金確保の方法は老後資金が足りないと感じたら？持ち家を活用して生活を守る5つの方法で整理しています。

② 定年後も住宅ローンが残っている

50代・60代で住宅ローンが残っており、変動金利で借りているため返済額の増加が心配というご相談も増えています。2026年に入って複数の銀行が変動金利を引き上げており、返済額の見直しが現実的な検討事項になっています。金利上昇時の対策は住宅ローン金利の上昇で返済が苦しい…今後どうなる？、住宅ローンが残っている場合のリースバック利用条件は住宅ローンが残っていてもリースバックは利用できる？をご覧ください。

③ 子どもは市外に出て、実家に戻る予定がない

ニュータウン地区で人口が減りながら世帯数が増えている背景そのものです。「子どもに残す」つもりで維持してきた家が、実際には誰も住まない家になる可能性が高い。であれば、自分が生きているうちに家を現金に変えて自分たちの生活に使い、相続の場面で子どもに空き家と固定資産税を残さないほうが良い——そう判断される方もいます。固定資産税の負担については固定資産税が払えないとどうなる？もあわせてご確認ください。

春日井市で持ち家を活かす5つの選択肢を比較する

「家はあるが現金が足りない」という状況に対して、方法は一つではありません。主な5つを、同じ項目で並べて比較します。

方法住み続けられるか受け取れる資金毎月の負担向いている状況
通常売却いいえ（引っ越しが必要）市場価格に近い金額転居先の家賃・購入費住み替えに抵抗がなく、金額を最優先したい
住み替え（売却＋購入・賃貸）いいえ売却代金から新居費用を差し引いた額新居のローンまたは家賃家が広すぎる、階段がつらいなど住まい自体に不都合がある
リバースモーゲージはい担保評価に応じた借入枠利息（元金は死亡時に一括返済）借入で対応でき、金融機関の年齢・物件条件を満たせる
不動産担保ローンはい担保評価に応じた借入額元金＋利息の返済返済原資があり、所有権を手放したくない
リースバックはい（賃貸として）買取価格（一般に市場価格より低め）家賃引っ越さずに、まとまった資金を早く用意したい

それぞれの詳細は、リースバックとリバースモーゲージの違い、不動産担保ローンとリースバックの違いで比較しています。また、売却以外も含めた選択肢の全体像は家を売っても住み続ける方法はある？にまとめました。

通常売却・住み替え・リバースモーゲージ・不動産担保ローン・リースバックを、住み続けたいか／返済原資があるかで整理した判断フロー図
出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」等をもとにココスムが作成

重要なのは、この5つに優劣はなく、どれが正解かはご本人の状況によって変わるという点です。返済原資があるなら借入のほうが総額では有利になることもありますし、住まい自体に不便があるなら住み替えのほうが生活は楽になります。リースバックが向くのは、あくまで「この家に住み続けたい」という条件が優先される場合です。

先に決めるべきは方法ではなく、「引っ越せるのか、引っ越せないのか」という前提条件です。

リースバックが向いているケース・慎重に考えたいケース

向いていると考えられるケース

  • 今の家・今の地域から離れたくない（通院先、近所付き合い、思い出のある家）
  • 年齢や収入の条件で金融機関からの借入が難しい
  • 数か月以内にまとまった資金が必要（施設入居の一時金、税金の納付など）
  • 家賃を払い続ける原資（年金・給与など）の見通しが立っている

慎重に考えたいケース

  • 家賃を長期間払い続けられるかどうか、収入の見通しが立たない
  • 受け取る金額の最大化が最優先で、引っ越しに抵抗がない（通常売却のほうが合う可能性が高い）
  • 住宅ローン残債が買取価格を上回りそう（別の手続きの検討が必要になる場合があります）
  • 家族に相談せず、単独で決めようとしている

国民生活センターは2026年8月4日に自宅のリースバックに関する注意喚起を公表しており、「ずっと住み続けられると思っていたのに退去を求められた」といった相談事例が紹介されています。実際のトラブル事例と契約前の確認事項はリースバックのトラブル事例と契約前に確認したい7つのポイントにまとめました。

春日井市でリースバックを検討するときに確認したい4つのこと

① 買取価格と家賃は「セット」で比べる

国土交通省住宅局・不動産業課の解説（国民生活センター『国民生活』2025年10月号）では、事業者へのアンケート回答として、買取価格は相場の6〜7割程度、家賃は売却金額を踏まえて決定されるという実態が示されています。つまり買取価格を高くすれば家賃も上がりやすい関係にあります。価格だけで会社を選ぶと、その後の家賃で生活が苦しくなることがあります。家賃の考え方はリースバックの家賃相場は？で解説しています。

② 賃貸借契約が「普通借家」か「定期借家」か

定期借家契約は、契約で定めた期間が満了すると契約が終了します。再契約できるかどうかは貸主との交渉次第です。「ずっと住めます」という口頭の説明ではなく、契約書のどこに何年と書かれているかを必ず確認してください。詳しくはリースバックの契約期間は何年？普通借家契約と定期借家契約の違いで解説しています。

③ 築年数・接道・エリアによって評価は変わる

高蔵寺ニュータウンの戸建ては入居開始から50年前後を経たものが多く、建物そのものの評価は限られる一方、土地の評価が主になります。区画が整い、敷地面積にゆとりがあることはプラスに働きます。逆に、傾斜地で階段が多い、前面道路が狭い、旧耐震基準の時期に建てられたといった条件は評価に影響します。同じ「高蔵寺ニュータウン」でも、丁目や区画によって条件は大きく異なります。査定額の決まり方はリースバックの査定額はどう決まる？をご覧ください。

④ 複数の会社の条件を、同じ項目で見比べる

国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」（2022年6月24日公表）は、「各リースバック事業者によって、提示される契約条件は様々です」としたうえで、複数の事業者に相談し意見を聞くことを勧めています。一括査定サイトを使う方法と専門会社に直接相談する方法の違いはリースバックの一括査定サイトは使うべき？で整理しました。

比べるべきは買取価格の高さではなく、価格・家賃・契約期間・買い戻し条件をあわせた条件の全体です。

まずは「自宅が今いくらか」を知ることから

ここまで見てきたとおり、春日井市には、65歳以上の世帯主が住む一戸建ての持ち家が約30,650世帯あり、空き家率は12.55％で上昇を続けています。高蔵寺ニュータウンの高齢化率は36.79％で市平均の1.4倍。「そのうち考えよう」と先延ばしにしているあいだに、選べる手段は少しずつ減っていきます。

とはいえ、いきなり売る・売らないを決める必要はありません。最初の一歩は、自宅が今いくらで、リースバックにした場合の家賃はいくらになるのかという「数字」を把握することです。数字がわかれば、通常売却・借入・住み替え・リースバックのどれが自分の状況に合うのかを、感覚ではなく比較で判断できます。

ココスムを運営する株式会社YOKOYAMAは名古屋市に本社を置き、愛知県の不動産を専門に扱っています。春日井市・高蔵寺ニュータウンの物件についても、買取価格と家賃の両方をセットでお示しします。査定を受けたからといって契約する義務はありません。「まず数字を知りたい」という段階でのご相談を歓迎します。

よくある質問

春日井市の物件でもリースバックは利用できますか？

はい、対応可能です。ココスムを運営する株式会社YOKOYAMAは愛知県の不動産を専門に扱っており、春日井市も対象エリアです。ただし、すべての物件が必ず対象になるわけではありません。土地の権利関係、接道状況、住宅ローンの残債額などによって、お引き受けできない場合もあります。まずは物件の所在地と概要をお知らせいただければ、対象になるかどうかを含めてお答えします。

高蔵寺ニュータウンの築50年前後の戸建てでも対象になりますか？

築年数だけで判断することはありません。リースバックでは建物と土地の両方を評価しますが、築年数が経った戸建ての場合は土地の評価が中心になります。高蔵寺ニュータウンは土地区画整理事業で整備された区域で、区画が整い敷地にゆとりがあることが多く、その点は評価にプラスに働きます。一方で、傾斜地で階段が多い、前面道路が狭いといった条件は評価に影響します。同じニュータウン内でも丁目や区画によって条件は異なるため、個別に確認が必要です。

住宅ローンが残っていても利用できますか？

残っていても利用できる場合があります。売却代金でローンを完済できることが基本的な条件です。買取価格が住宅ローン残債を下回る場合は、そのままでは手続きを進められず、金融機関との調整や別の方法の検討が必要になります。残債額と物件の評価額の関係によって結論が変わるため、残高証明書などをご用意のうえご相談ください。

家賃はいくらくらいになりますか？相場から決まるのでしょうか？

リースバックの家賃は、周辺の賃貸相場だけで決まるわけではなく、買取価格をもとに算出されるのが一般的です。国土交通省住宅局・不動産業課の解説でも、家賃は売却金額を踏まえて決定されるという事業者の回答が示されています。そのため、買取価格を高くすれば家賃も上がりやすくなります。買取価格と家賃はセットでご提示しますので、月々の負担が続けられる水準かどうかをご確認ください。

家族や近所に知られずに進めることはできますか？

リースバックは市場に売り出す通常売却とは異なり、看板の設置や広告掲載を行わないため、近隣に知られにくい方法です。売却後も引き続き同じ家に住み続けるため、外見上の変化もありません。ただしご家族については、相続や将来の住まいに関わることですので、可能な範囲で事前に共有されることをおすすめしています。国民生活センターに寄せられた相談事例でも、家族が知らないうちに契約が進んでいたことが問題になったケースが報告されています。

まとめ

  • 春日井市は世帯主が65歳以上の「一戸建ての持ち家」が30,650世帯（住宅全体の約25％）を占め、「家はあるが現金がない」状況が起こりやすいまちです。
  • 高蔵寺ニュータウンの高齢化率は36.79％（2026年4月1日時点）で市平均26.19％の約1.4倍。5年で人口は1,849人減った一方、世帯数は357増えており、少人数で大きな家に住む世帯が増えています。
  • 春日井市の空き家率は12.55％（2023年）で、愛知県平均11.82％を上回ります。空き家になってからでは選べる手段が限られます。
  • 持ち家を活かす方法は通常売却・住み替え・リバースモーゲージ・不動産担保ローン・リースバックの5つ。優劣はなく、住み続けたいかどうか、返済原資があるかどうかで適した方法が変わります。
  • リースバックを検討する際は、買取価格と家賃をセットで確認し、賃貸借契約が普通借家か定期借家かを契約書で必ず確かめてください。

判断の出発点は「自宅が今いくらで、家賃はいくらになるのか」という数字です。春日井市・高蔵寺ニュータウンの物件について、買取価格と家賃をセットでお伝えします。

本記事の出典