実家が空き家になりそう?放置のリスクとリースバックによる活用法を解説

「実家に誰も住まなくなりそう」「帰省するたびに家の傷みが気になる」――親の自宅が空き家になりそうな状況に、漠然とした不安を抱えている方は少なくありません。空き家は放置している間も固定資産税がかかり続け、管理の手間や倒壊・防犯上のリスクも年々大きくなっていきます。

結論からお伝えすると、空き家問題は「所有し続ける」「売却する」「賃貸に出す」以外にも、リースバックという選択肢があります。特に、まだ親御さんがご存命で自宅に住んでいる段階であれば、リースバックを使って空き家になる前に備えることも可能です。

この記事では、名古屋・愛知でリースバック「ココスム」を運営する株式会社YOKOYAMAが、空き家を放置するリスク、実家の主な選択肢の比較、リースバックによる活用法までを初心者の方にも分かりやすく解説します。相続や税金に関する制度は個々の状況で適用可否が異なるため、最終的な判断は税務署や専門家への確認をおすすめします。

空き家を放置する3つのリスク

「まだ大丈夫」と先延ばしにしているうちに、空き家は所有者にとって負担の大きい存在になっていきます。代表的なリスクを整理しました。

1. 「特定空き家」に指定される可能性

倒壊のおそれや衛生・景観の悪化が著しいと市区町村が判断した空き家は、「特定空き家」に指定されることがあります。指定されると、後述する固定資産税の軽減が受けられなくなるほか、行政からの指導・勧告・命令の対象になる場合があります。

2. 固定資産税が上がる場合がある

住宅が建っている土地には固定資産税の軽減措置がありますが、特定空き家に指定されて勧告を受けると、この軽減が外れて税額が大きく上がることがあります。人が住んでいない家でも、更地にしない限り軽減が続くと誤解されがちですが、状態によっては軽減が外れるリスクがある点に注意が必要です。軽減が外れると、住宅用地の特例(200平方メートルまでの部分で課税標準が6分の1になる措置など)が適用されなくなり、結果的に税額が大きく上がることがあります。固定資産税の負担についてお悩みの方は「固定資産税が払えないとどうなる?滞納のリスクと今すぐできる対処法を解説」も参考になります。

3. 管理の手間と費用が続く

遠方に住んでいる場合、見回りや草刈り、簡単な修繕のために定期的に通うのは大きな負担です。管理会社に委託する方法もありますが、その分の費用が継続してかかります。何も活用しないまま年月が経つほど、建物の傷みは進んでいきます。

空き家になった実家の主な選択肢

実家をどうするか迷ったとき、一般的に検討されるのは次の4つです。

選択肢	特徴	向いているケース
そのまま所有	管理の手間・固定資産税が継続	将来住む予定が明確にある場合
売却する	まとまった資金が入るが手元に家は残らない	今後その家に関わる予定がない場合
賃貸に出す	家賃収入が期待できるが空室・修繕リスクも	立地が良く借り手がつきやすい場合
リースバックで活用	売却して資金化しつつ、賃貸や管理の柔軟な選択肢を持てる	まだ居住中、または売却後の使い道を検討中の場合

相続した実家の選択肢全般については「実家を相続したらどうする?売却・賃貸・リースバックなど後悔しない選択肢を解説」でも詳しく解説しています。あわせてご確認ください。

リースバックなら空き家にする前に備えられる

リースバックの大きな特徴は、自宅を売却したあとも、そのまま住み続けられる(または賃貸として活用できる)点です。空き家問題の多くは「所有者が住まなくなった後」に発生しますが、リースバックはご本人が住んでいる段階で検討できる備えでもあります。

ご本人が住んでいる間に検討するケース

高齢の親御さんが将来施設に入る可能性がある場合、住んでいる間にリースバックで自宅を売却しておけば、まとまった資金を施設費用や生活費に充てられます。売却後も本人がそのまま住み続けられるため、住み替えの負担がありません。将来施設に移るタイミングで賃貸借契約を解約すれば、その後は空き家として残る心配がなくなります。

既に空き家になっている場合

既に誰も住んでいない実家でも、リースバックの活用を検討できる場合があります。ただし、この場合は「売却後にご自身や親族が住み続ける」という前提が薄れるため、通常の売却や賃貸活用と比較しながら、資金の使い道や物件の状態に応じて判断することが大切です。

賃貸として活用する場合との比較

実家を賃貸に出す方法もありますが、入居者を募集するための修繕費用や、空室が続いた場合の収入減リスクを自分で負う必要があります。リースバックであれば、運営会社が買い取った時点で資金化が完了するため、入居者募集や空室リスクを心配する必要がありません。毎月の家賃相場の考え方は「リースバックの家賃相場は?計算方法と高い理由を解説」で解説しています。

相続空き家の税金について

相続した空き家を売却する際は、「被相続人の居住用財産(空き家)を売った場合の特例」という制度があり、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる場合があります。ただし、相続開始の直前まで被相続人が一人で住んでいたことや、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど、細かな要件が定められています。

リースバックのように売却後も居住が続く形態にこの特例が適用できるかどうかは、個別の状況によって判断が分かれます。マイホーム売却の3,000万円特別控除については「リースバックに税金はかかる?譲渡所得税・3,000万円特別控除・確定申告を分かりやすく解説」でも解説していますが、空き家の特例とは要件が異なるため、該当しそうな場合は税務署や税理士に個別に確認することをおすすめします。

相談前に確認しておきたいチェックリスト

実家の今後を検討する際は、次の点を整理しておくと相談がスムーズです。

• 現在の居住状況(本人が居住中/空き家/一時的に利用)
• 名義(単独名義か、兄弟姉妹などとの共有名義か)
• 住宅ローンの残債の有無
• 固定資産税の納税状況(滞納の有無)
• 将来その家に住む予定がある家族がいるか

特に共有名義の場合は、相続人全員の意向をすり合わせておくことで、後々のトラブルを避けやすくなります。

愛知・名古屋で空き家対策を検討するなら

ココスムは名古屋市・一宮市・稲沢市・津島市・愛西市・清須市・北名古屋市・あま市・岩倉市など愛知県全域に対応する地域密着のリースバック専門サービスです。「まだ空き家になっていないが将来が心配」「既に空き家になった実家をどうすればいいか分からない」といった段階のご相談も承っています。老後資金の計画とあわせて検討したい方は「老後資金が足りないと感じたら?持ち家を活用して生活を守る5つの方法を解説」も参考になります。まずは無料査定で、今の実家の状態と選択肢を一緒に整理してみませんか。

よくある質問

空き家をそのまま放置するとどうなりますか?

管理の手間や費用が続くほか、状態によっては「特定空き家」に指定され、固定資産税の軽減が受けられなくなる場合があります。老朽化が進むほど選択肢も狭まりやすいため、早めの検討をおすすめします。

親がまだ住んでいる家でもリースバックの相談はできますか?

できます。むしろ、住んでいる間に相談することで、将来の空き家化を防ぐ備えとして活用できるケースが多くあります。ご本人の意向を確認しながら、早めにご相談いただくことをおすすめします。

既に誰も住んでいない実家でもリースバックできますか?

物件の状態や条件によって対応が異なります。売却後の居住を前提としない場合は、通常の売却や賃貸活用とあわせて検討することをおすすめします。まずは査定でご相談ください。

空き家の3,000万円特別控除はリースバックでも使えますか?

相続空き家の特例には細かな要件があり、適用できるかどうかは個別の状況によります。マイホーム売却の特例とは要件が異なるため、税務署や税理士への確認をおすすめします。

遠方に住んでいても相談できますか?

電話やオンラインでのご相談も可能です。愛知県内の物件であれば、現地調査は地域密着で対応いたします。まずはお気軽にお問い合わせください。

まとめ

• 空き家の放置は特定空き家指定・固定資産税増額・管理負担のリスクがある
• 選択肢は所有継続・売却・賃貸・リースバックの4つ
• リースバックは親が住んでいる段階から空き家を防ぐ備えにもなる
• 相続空き家の3,000万円特別控除は要件が細かく、個別確認が必要

実家の将来が気になり始めたタイミングが、選択肢を検討する良い機会です。空き家になる前でも後でも、まずはココスムの無料査定でご相談ください。