リースバックに税金はかかる?譲渡所得税・3,000万円特別控除・確定申告を分かりやすく解説

「リースバックで自宅を売ったら、税金はどれくらいかかるの?」「確定申告は必要?」――まとまった資金が手に入る一方で、税金のことが気になって一歩踏み出せない方は少なくありません。

結論からお伝えすると、リースバックの売却で税金(譲渡所得税)がかかるのは「売却で利益が出た場合」だけです。さらにマイホームの売却には「3,000万円特別控除」という大きな特例があるため、実際には税金がかからないケースも多くあります。また、売却後は自宅の所有者ではなくなるため、毎年の固定資産税の負担がなくなるという側面もあります。

この記事では、名古屋・愛知でリースバック「ココスム」を運営する株式会社YOKOYAMAが、リースバックにかかわる税金の全体像、譲渡所得税の計算方法、3,000万円特別控除、確定申告の要否までを初心者の方にも分かりやすく解説します。なお、税制は改正されることがあり、適用条件は個々の状況により異なります。最終的な判断は税務署や税理士への確認をおすすめします。

リースバックでかかる税金の全体像

リースバックは自宅を売却して、そのまま賃貸として住み続ける仕組みです(仕組みの基本は「リースバックとは?仕組み・流れを名古屋の専門家が解説」をご覧ください)。税金との関係は「売却するとき」と「売却したあと」に分けて考えると整理しやすくなります。

売却するときにかかる可能性のある税金

売却時に関係するのは、主に譲渡所得税・住民税(売却益が出た場合)と、売買契約書に貼る印紙税です。譲渡所得税は「売れた金額」ではなく「売却で出た利益」に対してかかる税金なので、利益が出なければかかりません。この点を誤解して、売却代金全体に税金がかかると思い込んでいる方が多いのですが、実際の負担は思ったより小さいことがほとんどです。

売却したあとの税負担は軽くなる

売却後は自宅の所有者が運営会社に変わるため、毎年の固定資産税・都市計画税を負担する必要がなくなります。毎月の家賃の支払いに税金はかかりません。固定資産税の負担にお悩みの方には、この点もリースバックのメリットの一つです(「固定資産税が払えないとどうなる?」もあわせてご覧ください)。

売却前後で変わる住まいの負担(比較表)

項目	売却前(持ち家)	売却後(リースバック)
固定資産税・都市計画税	毎年負担する	負担なし(所有者が払う)
毎月の住居費	住宅ローン返済など	家賃(消費税なし)
大規模な修繕費	自己負担	契約により貸主負担の場合が多い
火災保険	建物+家財	家財中心で済むことが多い

このように、税金を含めた住まいの固定的な負担は売却後の方が軽くなる項目が多くあります。年金生活で支出を平準化したい方にとって、毎年まとまって届く納税通知書がなくなることは家計管理のしやすさにもつながります。

譲渡所得税の仕組みと計算方法

それでは、売却時の譲渡所得税がどのように計算されるのかを見ていきましょう。

計算式は「売却価格 −(取得費+譲渡費用)」

譲渡所得は、売却価格から「取得費(その家を買ったときの代金など)」と「譲渡費用(売却にかかった諸費用)」を差し引いて計算します。建物の取得費は所有期間に応じた減価償却で目減りしますが、購入時より安く売却する場合、そもそも利益が出ないことも珍しくありません。

マイホームなら「3,000万円特別控除」が使える場合が多い

自分が住んでいる家(居住用財産)を売却した場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。リースバックでも、ご自宅の売却であればこの特例を利用できるケースが多く、譲渡所得が3,000万円以内に収まれば税金はかかりません。

上の例のように、売却価格2,000万円・取得費等1,200万円なら譲渡所得は800万円。3,000万円の控除枠に収まるため、課税される所得は0円になります。ただし特例の適用には「親子や夫婦など特別な関係の相手への売却でないこと」などの条件があるため、事前確認が大切です。

税率は所有期間によって変わる

控除を使っても課税対象が残る場合の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間で変わります。所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」は約20%、5年以下の「短期譲渡所得」は約39%(いずれも所得税・住民税・復興特別所得税の合計の目安)です。長年住み続けたご自宅の売却であれば、多くの場合は税率の低い長期譲渡所得に該当します。

取得費が分からない場合

相続した実家などで購入当時の金額が分からない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」で計算するのが原則です。この場合は譲渡所得が大きく計算されやすいため、購入時の売買契約書や領収書が残っていないか、できる範囲で探しておくことをおすすめします。査定額がどう決まるかは「リースバックの査定額はどう決まる?」で解説しています。

確定申告は必要?

申告が必要なケース

売却で利益が出た場合は、売却した翌年の2月16日〜3月15日頃に確定申告が必要です。注意したいのは、3,000万円特別控除を使って税額が0円になる場合でも、申告してはじめて特例が適用されるという点です。「税金がかからないから申告も不要」と考えて放置すると、後から思わぬ税負担が生じるおそれがあります。

申告が不要なケース・した方がよいケース

利益が出ていない場合、原則として申告は不要です。ただし、売却で損失が出た場合には、他の所得と相殺できる特例を利用できるケースもあり、申告した方が有利になることもあります。ご自身の状況でどうなるかは、税務署の無料相談や税理士に確認すると安心です。

申告に向けて残しておきたい書類

確定申告では、売買契約書(購入時・売却時の両方)、売却にかかった費用の領収書、登記関係の書類などを使います。リースバックの契約時に受け取った書類は、まとめて保管しておきましょう。申告書の作成は国税庁の確定申告書等作成コーナーでも行えますが、特例の適用に不安がある場合は税務署の相談窓口や税理士に早めに相談しておくとスムーズです。

税金も含めた資金計画はセットで考える

リースバックでは、売却代金から住宅ローンの残債を返済し、その後は毎月の家賃を支払っていきます。手元に残る資金を正確に把握するには、税金だけでなく家賃とのバランスも重要です(「リースバックの家賃相場は?計算方法と高い理由を解説」参照)。また、将来の買い戻しを考えている方は、買い戻し時の資金計画もあわせて検討しておきましょう(「リースバックした家は買い戻せる?」参照)。

ココスムは名古屋市・一宮市・稲沢市・津島市・愛西市・清須市・北名古屋市・あま市・岩倉市など愛知県全域に対応する地域密着のリースバック専門サービスです。査定の段階から、税金や諸費用も含めた手取り額の考え方を分かりやすくご説明し、必要に応じて専門家への相談もご案内します。老後資金の計画に不安がある方は「老後資金が足りないと感じたら?」もぜひご覧ください。まずは無料査定で、ご自宅がいくらで売れるかからお気軽にご確認ください。

よくある質問

売却代金そのものに税金がかかりますか?

かかりません。税金の対象になるのは売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いた「利益(譲渡所得)」の部分だけです。利益が出ない場合、譲渡所得税はかかりません。

毎月の家賃に消費税はかかりますか?

住宅の家賃は非課税とされているため、居住用として借りる場合、家賃に消費税はかかりません。

3,000万円特別控除を使うための主な条件は?

自分が住んでいる家の売却であること、親子や夫婦など特別な関係の相手への売却でないこと、過去に同じ特例を連続して使っていないことなどが主な条件です。詳細な適用可否は税務署や税理士にご確認ください。

売却で損失が出た場合はどうなりますか?

損失が出た場合、譲渡所得税はかかりません。また、一定の条件を満たすと損失を他の所得と相殺できる特例を利用できる場合があり、申告した方が有利になるケースもあります。

将来買い戻すときにも税金はかかりますか?

買い戻しは不動産の購入にあたるため、登録免許税や不動産取得税、契約書の印紙税などがかかります。買い戻しを検討している方は、その分も含めた資金計画を立てておくと安心です。

まとめ

• 税金がかかるのは売却で利益が出た場合のみ。売却代金全体にはかからない
• マイホームなら3,000万円特別控除で税金がかからないケースが多い
• 控除を使うには確定申告が必要。税額0円でも申告を忘れない
• 売却後は固定資産税の負担がなくなり、家賃に税金はかからない

税制は改正されることがあり、適用条件は状況により異なります。個別の税額は税務署・税理士に確認しつつ、手取り額や家賃も含めた全体の資金計画はココスムの無料査定でお気軽にご相談ください。